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东二环地块尘埃落定,西安房价要“起飞”?

2016-12-16 14:41:29 出处:房讯网 作者:地产房剑 (评论0条)
摘要: 备受关注的西安东二环陕建机厂137.4亩住宅用地(XC3-4-571)拍卖终于在12月15日下午尘埃落定,最终该地块被融创以18.5亿元摘得,溢价率达到168%,折合地价每亩1346.24万元,最低楼面价7212.14元/平米。   

  备受关注的西安东二环陕建机厂137.4亩住宅用地(XC3-4-571)拍卖终于在12月15日下午尘埃落定,最终该地块被融创以18.5亿元摘得,溢价率达到168%,折合地价每亩1346.24万元,最低楼面价7212.14元/平米。

  12月15日下午,XC3-4-571拍卖现场

  从一定意义上讲,这块地的拍卖过程这几天在西安地产圈形成了一场“全民狂欢”,跟房地产有点关联的人、企业都在关心着这块地。

  政府相关部门在关注。他们希望通过这块土地的市场化挂牌拍卖,试探一下西安市场上的房企到底有多疯狂。

  参与竞拍的企业在关注。他们肯定在想:“丫的,谁在跟我抢地,谁又在14号下午报价16.3亿元导致国土局土地交易网‘故障’!”

  西安的地产媒体在关注。估计各家小编的新闻稿框架提前已经写好了,就等着往进填写数字和竞得企业呢。因为,如果谁家能抢先发稿,不但可以给网站赢得流量,还可以得到领导的认可,甚至多发点奖金也是有可能的。

  西安的地产业内在关注。当对土地需求异常饥渴的地产企业遇到二环内如此宝贵的净地,到底谁家会拿到这块载入西安土拍史的地块?牵动着太多的心。据说有业内人士已经拿着小本,从6.9亿元的起拍价格开始推算这块土地的地价、楼面价,一直推算到了20亿元以上!

  在西安买了房的购房者在关注。特别是那些已经在西安买了房的投资客,他们特别关注这块天价地的落地,能否带来西安房价的“起飞”,希望自己已经买了的房子能够升值!

  ……

  总之,这块土地的拍卖牵动着太多人的心。作为吃瓜群众的涛哥,这几天也是没少刷国土局的网站,给国土局网站贡献了不少流量。国土局网站小编这个月的KPI考核应该合格了吧?

  当然,涛哥看到这块地拍的过程中,各路业内人士、各路专家学者、各路媒体都陆续喊着“西安房价要疯涨了”!已经在西安买房的外地投资客都听得乐呵呵的,不断在询问:“西安房价真的要涨了吗?”

  不可否认,这块土地的拍卖绝对是西安土拍史上的标志性事件,这块土地被以如此高的价格拿下也注定这块土地上的项目届时售价要直奔15000元/平米,这块土地周边的项目也要跟着舆论瞎起哄喊出涨价了。

  从短期来看,这块高价地块的成交对于提振西安楼市信息具有非常大的作用,通过市场化的土地招拍挂,也让这块土地真正的价值得到兑现。这绝对是好事情,值得肯定,也希望西安国土局能多拿几块土地真正的走市场化招拍挂!让西安好的地段能够交给像融创这样产品过硬的开发商来开发,真正兑现珍贵地块的土地价值。

  但是,各路看官,先别急着喊西安房价要大涨。

  一方面,虽然说这块土地是西安近几年少有的市场化净地拍卖,但这块土地的高价成交真的就能助推整个西安房价的大涨吗?我看未必!翻看3年前的2013年12月30日海亮地产以溢价率45.4%摘得西沣路的那块地,翻看2年前的2015年1月16日合能以溢价率49%拿下长安区韦斗路那块地,也没见助推整个西安、整个区域房价的起飞啊?

  另一方面,这块土地的拍卖只是个案,如果西安接下来的土地招拍挂市场继续延续这块土地的市场化拍卖,届时西安房价的整体上涨肯定会成必然;如果这块土地的拍卖还是像前两年那几块市场化拍卖的土地一样只是个案,难以助推西安整体房价的上涨。

  同时,这块高价地上的项目届时房子卖高价,也不代表同地段所有的项目都能卖高价。影响一个项目房价的因素很多,受到地块容积率、建筑密度等指标的影响以及拿地企业品牌、产品等因素的影响,即使同一地段,不同的项目售价也差距很大。即使同一地块,不同的企业开发,品牌、产品的溢价也不同。看看万科今年在西安收购的那几个项目,本土企业低价、卖不动,万科一接盘直接高价、卖的火爆!所以,即使这块地上的房子卖到了15000,也不代表着周边的房子也能涨到这个价格。

  更重要的是,在当前全国各地从上到下密集调控楼市、抑制房价过快上涨的背景下,西安当地相关部门也不愿意看到因这块土地的拍卖而引起西安房价的过快上涨,暂且抛开去库存压力、民怨等因素,仅仅是被约谈的政治风险就会让领导们警惕。如果西安房价在短期内出现过快上涨,一定会有相关政策出台来抑制。就拿前几个月的外地人涌入西安买房为例,西安各银行已经提高了“双外”(户口在外地,并且在外地工作)购房者的首付比例,并且严格了房贷审批。

  西安的城市价值和和地位是毋庸置疑的,涛哥也看好西安城市的发展以及楼市的投资价值,只是这种价值在房价方面的兑现是需要一个过程中,西安楼市的整体发展也并不会因2016年12月15日一块高价土地的成交而一下子发生改变,只有当西安更多的地块进行真正的市场化招拍挂的时候,那个时候,西安的整个楼市才能因此而发生质的改变!

  当然,西安房价形成普遍上涨是建立在土地招拍挂市场化和库存持续下降的前提下的。数据显示,截止2016年11月末西安市商品住宅库存量为1149.45万㎡,比上月下降32.28万㎡,库存面积持续14个月下降,去化周期为7.4个月,较年初下降接近8个月。

  西安商品住宅近18个月库存及去化周期情况(来源:美城机构)

  如果说西安商品住宅库存量的持续下降,再加上接下来有可能市场化挂牌的青龙寺板块地块推出,届时西安楼市可能出出现一个转折点。

  (说明:以上仅代表个人分析观点,不够成投资建议。)

责任编辑:黄莎莎
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